Begroting 2020

Grondbeleid

Algemeen

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. De paragraaf Grondbeleid moet in ieder geval bestaan uit:

  • Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting.
  • Een omschrijving van hoe de gemeente het grondbeleid uitvoert.
  • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.
  • Een onderbouwing van de geraamde winstneming.
  • De beleidsuitgangspunten voor de reserves van grondzaken in relatie tot de risico’s van grondzaken.

Nota Grondbeleid

De actuele nota Grondbeleid, die op 7 november 2013 door u is vastgesteld, geeft nieuwe kaders. Kaders in de vorm van beleidsregels. Het accent ligt op het acteren in een situatie, waarbij er sprake is van veel grond en relatief weinig programma en een hoog risicoprofiel. De nota richt zich, anders dan de vorige nota, vooral op:

  • Het beheersbaar maken van risico’s.
  • Het verbeteren van de processen binnen het grondbedrijf.
  • Het beter structureren van de informatievoorziening.
  • Een sterkere focus op de projecten- en grondportefeuille.

Beleidsregels opgenomen in de nieuwe nota Grondbeleid

Onderstaand worden de kaders voor het (nieuwe) grondbeleid, zoals in deze nota beschreven en voor zover in de huidige situatie relevant, vermeld:

•   De gemeente legt de nadruk op de instrumenten van het kostenverhaal. Wij willen gemaakte kosten terugverdienen tegen een zo beperkt mogelijk risicoprofiel.
•   De gemeente neemt een kritische houding aan ten aanzien van het behoud van haar vastgoed en grondportefeuille.
•   Met het grondprijsbeleid beoogt de gemeente de bouwgrond te verkopen tegen marktconforme condities en prijzen. Daarbij houden we voortdurend rekening met wijzigingen in marktomstandigheden.
•   We geven gronden tegen marktwaarde uit. We stellen deze waarde objectief en transparant vast. In eerste aanleg wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaardebepaling. Waar nodig huren we expertise in van makelaars, taxateurs en adviseurs om bouwkosten te toetsen.
•   Voor niet-commerciële functies hanteert de gemeente in eerste aanleg de kostprijsmethode.
•   Voor alle grondexploitaties maken we onderbouwde exploitatieberekeningen.
•   De exploitatieberekeningen bieden we u ter vaststelling aan en worden jaarlijks herzien.
•   Wij informeren u minimaal twee maal per jaar over de voortgang van de grondexploitatie. Dit doen we naast de reguliere informatie in het kader van de P&C-cyclus en het vaststellen van de grondexploitaties. Via deze monitoring betrekken wij u bij de inhoudelijke en kwalitatieve voortgang binnen de afzonderlijke projecten. Afwijkingen worden vroegtijdig gesignaleerd, zodat we kunnen bijsturen indien gewenst.
•   Bij het opstellen van grondexploitaties stellen we ook risicoanalyses op.
•   Winsten worden in beginsel pas genomen bij afsluiting van een complex.
•   Verlies nemen we door een voorziening te treffen ter grootte van het volledige verlies. Het verlies wordt direct genomen zodra het zich voordoet.

Monitoring projecten grondbedrijf, risicoanalyse en actualisatie

De monitor grondbedrijf is inmiddels enkele jaren actief. De monitor voldoet aan de verwachtingen en geeft goede handvatten voor het beheersen van de grondexploitaties. Ook maakt de monitor de inhoudelijke voortgang van de verschillende projecten en processen inzichtelijk. Bij het monitoren richten we ons telkens op de referentiesituatie zoals die jaarlijks wordt vastgesteld bij de behandeling van de Themarekening. Daarbij wordt per project de situatie per 1 januari van het betreffende jaar geschetst en vastgelegd in de vorm van:

•   Boekwaarde.
•   Exploitatie resultaat.
•   Programmering en fasering (welke kosten en opbrengsten voor de komende jaren).
•   Nog te realiseren opbrengsten en te maken kosten.

Voor de jaarrekening stellen wij een position paper op. In dit document lichten wij de waardering van de grondexploitaties. Wij komen beter in control doordat we aangeven welke werkzaamheden we verrichten, wie dit vervolgens documenteert en wie de werkzaamheden controleert. De ramingen in de grondexploitaties worden betrouwbaarder en we signaleren potentiële risico's eerder.

Techniek grondexploitaties

De grondexploitaties worden gebouwd en onderhouden in het systeem "GREX-manager". Het systeem maakt de opbouw van de verschillende projecten helderder en eenduidiger. Ook maakt het systeem snellere (management)analyses mogelijk. Daarnaast biedt het de afzonderlijke disciplines meer mogelijkheden en comfort bij het werken aan de afzonderlijke projectonderdelen binnen de verschillende grondexploitaties.

Risicomanagement grondbedrijf

Sinds vorig jaar wordt voor het grondbedrijf via de GREX-manager een risico-analyse uitgevoerd. De GREX-manager biedt de mogelijkheid om per complex en rekening houdend met de looptijd en omvang, de financiële risico's te bepalen. Op deze manier brengen we per complex de risico’s in kaart. Deze risico’s hebben betrekking op bijvoorbeeld de stijging van kosten, daling van verkoopprijzen, verschuiving van de doorlooptijd/ geplande afzetten e.d. De zogenaamde MonteCarlo-analyse berekent het resultaat van 10.000 mogelijke resultaten. Hierbij is rekening gehouden met de ingevoerde risico’s.

De uitkomsten van de MonteCarlo-analyse zijn per complex uitgevoerd en leiden tot de volgende uitkomsten:

De benodigde buffer dekt 90% van de mogelijke scenario’s af. Naast deze buffer kiezen we ervoor deze te verhogen met een factor 1,4. Wij doen dit omdat er mogelijk risico’s ontbreken (‘zwarte zwanen’) en er strengere regels voor winstneming zijn ingevoerd. Dit heeft als gevolg dat de buffer door potentiële winst hiermee niet langer aanwezig is. Het percentage van 90% zekerheid en de factor 1,4 is gelijk aan de uitgangspunten zoals die voor het ‘algemene weerstandsvermogen’ door u zijn vastgesteld. Dit resulteert in een benodigd weerstandsvermogen voor het grondbedrijf van € 5.877.000 (1,4 x € 4.198.000). In de begroting 2020 hebben we dit voorstel verwerkt.

Uren toerekening
We hebben sinds 2017 een duidelijke koppeling aangebracht tussen de interne uren ten laste van het grondbedrijf én de in de grondexploitaties verwachte plankosten. De plankostenbestaan voornamelijk uit kosten die je als eigenaar maakt tot het moment dat het eigendom van de grond wordt overgedragen. Het gaat om werkzaamheden die voornamelijk door de eigen organisatie worden uitgevoerd. In 2019 hebben we ervoor gekozen om de laagste geraamde plankosten in het aankomende meerjarenperspectief (2020-2023) te hanteren en jaarlijks de begroting te actualiseren. Vanwege een verwachte structurele daling in de jaren na 2023 kiezen wij er voorzichtigheidshalve voor om alvast 2024 in beschouwing te nemen.

Dit ziet er als volgt uit:

 

 Geraamde plankosten exploitatie 

2020

                  734.000

2021

                  631.000

2022

                  700.000

2023

                  616.000

2024

               511.000

Dit betekent dat in de begroting rekening is gehouden met een structurele dekking van
€ 511.000. Hiermee is de structurele dekking met circa € 24.000 toegenomen ten opzichte van de begroting 2019. In het geval de organisatie meer of minder uren werkt voor het grondbedrijf, leidt dit tot een incidentele verhoging dan wel verlaging van de geraamde inkomsten. In 2020 houden we de raming van de plankosten opnieuw tegen het licht om het realiteitsgehalte hiervan verder te vergroten. Voor de toekomst betekent dit ook dat het risico aanwezig is dat de structurele inkomst vanuit de grondexploitaties naar beneden wordt bijgesteld.

Rentewijziging
Vanwege aangepaste BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) wet- en regelgeving rekenen we sinds 2019 met bruto boekwaardes in de grondexploitaties. Dit betekent dat we getroffen voorzieningen niet meenemen in de renteberekening binnen de grondexploitaties.

Er is sprake van een rentevoordeel voor de algemene dienst en andersom een gelijk nadeel voor de grondexploitaties. Dit komt omdat de rente van de exploitaties wordt berekend over de bruto boekwaarde.
Vanwege de gerealiseerde verkopen in 2018 en 2019 daalt de boekwaarde van de grondexploitaties sneller dan waar van werd uitgegaan bij de samenstelling van de primitieve begroting 2019. Consequentie is dat rentebaat voor de algemene dienst sneller daalt en voor 2023 lager ligt als waar we vorig jaar van uitgingen.

Actualisatie van enkele grondexploitaties
Wij hebben een aantal grondexploitaties ten behoeve van de begroting 2020 geactualiseerd,. Dit hebben we gedaan omdat er sinds het vaststellen van de Themarekening 2018 enkele aanpassingen hebben plaatsgevonden. De wijzigingen zijn met name gelegen in de aanpassing van budgetten voor plankosten en kosten voor bouw- en woonrijp maken. Ook ontwikkelingen in Skoatterwald, waaronder de ontwikkeling van het gebied 'de Eilanden' en de realisatie van het Van der Valk hotel, zijn inmiddels verwerkt in de betreffende exploitaties.

ga terug